不動産（マンション）売却の流れ

売却したいご所有の不動産の現状について、専門家に相談しアドバイスをもらいましょう。専門家によるアドバイスは参考になります！ ご所有の不動産の売却価格だけではなく、お客様の様々なご事情や要望を考慮のうえ、現在の住宅ローンの処理や売却資金の受け取る時期、諸費用を引いた手取り金額の算出などのアドバイスをいたします。

売却物件をプロが調査

ご資産を売却される場合でも、税金や仲介手数料などの諸費用がかかります。つまり、売買金額から、諸費用を差し引いた残りが手取り金額となるわけです。

売買金額－諸費用＝手取り金

諸費用の内訳

主な諸費用の内訳は以下のようになっています。

譲渡益への税金

ご資産を売却されて譲渡益が出た場合、その譲渡益に対して所得税、住民税がかかります。ただし、ご自宅（居住用の資産）をご売却の際は、3,000万円までの特別控除*が利用できたり、所有期間が長いと税率が軽減される特例を選択できる場合があります。

*3,000万円の特別控除の特例を適用するための要件
■所有者が自ら居住していた家屋を譲渡するか、または家屋と共にその敷地や借地権を譲渡すること
■譲渡する相手が、配偶者や直系血族、同居する親族、生計を一にする親族、内縁関係者およびその親族、特殊な関係のある法人など、特別な関係者ではないこと
■譲渡した居住用財産について、収用交換等の特別控除など他の課税特例の適用を受けていないこと
■その居住用財産を譲渡した年の所得について、住宅ローン控除の適用を受けないこと
■譲渡した年の前年および前々年に同じ特例、または居住用財産の住み替えの特例の適用を受けていないこと
詳しくは、日生不動産販売にお気軽にご相談ください。

不動産の売却は、まず物件の調査を行い査定価格を算出します。
築年数や建物の使用状況、周辺の環境、管理状況など様々な観点から調査を行い、 査定の際には、地価相場・売買事例・希少性などから査定価格を算出します。一般的に査定価格とは、市場でおおむね3ヶ月以内に売却可能と思われる価格の事を言います。

売却物件をプロが調査

ご資産が「どのくらいで売却できるか」をプロの目で判断してもらうのが査定です。査定を受ける際は、売却物件のご購入時のパンフレットや権利証、建築確認 書など、なるべく具体的な内容が記されているものを用意しておきます。また、賃貸中のご資産の場合は、賃貸の運営状況等がわかる資料が必要になります。

ご提案書の無料作成

日生不動産販売では、単なる査定価格のご報告ではなく、マーケットの状況のご報告、マーケットにおけるご資産の位置付け、そしてご資産をより有効にご 売却するための各種ご提案等についてのご提案書を無料で作成いたします。「とりあえずどのくらいで売却できるのか知りたい」「将来のために、現在の資産価 値を把握しておきたい」という方もお気軽にお申し付け下さい。

査定価格と売り出し価格

査定では、一般的に3か月程度以内に売却できると予想される価格が提示されます。その価格を基本に、実際の売り出し価格をお決め頂くことになります。日生不動産販売では、査定価格とともに、売り出し価格もご提案、早期売却に向けてサポートいたします。

正式にご所有不動産の売却を決断されましたら、不動産の売却活動をご依頼いただくために、媒介契約をご締結いただきます。
媒介契約には、宅地建物取引業法第34条の2に定められている通り、次の3種類があります。
なお、いずれの種類も契約の期間は3ヶ月以内であり、お客様からの申し出により更新することができます。

媒介契約の種類

ご売却を決断されたら、仲介業者（不動産会社）との間に売却を依頼する「媒介契約」を結びます。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

媒介契約制度の違い

複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約です。不動産業者に報告義務はなく、依頼主も自分で購入希望者を見つけることができます。

ご売却物件について売主様にヒアリングをさせていただきます

ご売却物件の状況について売主様が知っている限りの情報をヒアリングさせていただくよう、国土交通省より指導されています。将来の紛争防止に役立てるため、またお取引を安全に進めるために、「物件状況等報告書」や「設備表」を使いながら、できるだけ詳しく営業担当にお話しいただけますよう、お願いいたします。

住宅情報誌、広告（チラシ）、各Webサイトなど、様々なメディア、ネットワークを駆使して販売活動に努めます。
住み替えなどで、すでに購入時期が迫っている場合には、物件が売却できるまでの「買取保証」「つなぎ融資」のご紹介もいたします。

営業活動

日生不動産販売では、長年培ってきた実績、経験、ノウハウを活かし、ご売却依頼を頂いたご資産をより丁寧に取扱い、その資産の品位を大切にした広告活動を行います。

ご売却バックアップシステム

・日生不動産販売 Webサイト

ホームページを通じて、ご購入希望の方からメールでのお問い合わせが数多く届いています。

・「スーモ」「アットホーム」など、売買不動産物件情報ポータルサイトへの情報掲載

売買不動産物件情報ポータルサイトを利用し幅広く市場に告知。さらにお客様の物件を多くの方にPRいたします。

・オープンハウス

購入物件をお探しの方々が、オープンハウス開催日のお好きな時間にご見学に来られるよう手配します。また当日は、スタッフが待機して、ご売却物件へのさまざまな質問に対応します。

・広告媒体への掲載

購買数の多い一般紙の新聞折り込みチラシや、ご購入想定ターゲット層へのダイレクトメールを実施します。

売却活動の経過報告

日生不動産販売では、ご売却物件について、どのような媒体を使って営業を行っているかはもちろん、それに対する問い合わせの状況や物件を見学された方の反応など、売却活動に関わる状況の経過報告を定期的に行います。

売却（販売）活動を通じて、購入希望者が現れた場合は、まずは「購入申込み」という購入希望の意思表示をしてもらいます。
その後、価格や諸条件の交渉など所定の手続きを経た後に売買契約の締結を行います。双方が気持ちよくお取引できるように、当方にて細心の注意を持って交渉、手続きを進めたうえでの不動産売買契約締結の運びとなります。

契約に至るまで

ご売却物件の購入を希望された方は、まず購入申込書を仲介業者に提出します。これを受けて仲介業者は、代金の支払方法や物件の引渡し時期、付帯設備の確認など契約のための条件を調整します。そして条件が整ったら、不動産売買契約を結びます。

不動産売買契約とは

不動産売買契約は、「不動産売買契約書」を用いて締結されます。売買契約書は、取引内容や当事者の権利･義務などを明らかにし、安全･確実な売買の成立を 目的とするものです。売主･買主の双方が署名捺印し、買主が手付金を支払って契約が成立します。不動産売買契約を締結したら、以後は契約書の記載内容に基 づいて権利や義務を履行することになります。義務に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので、不明な点は必ず仲介業者に確認しましょう。

契約時に用意するもの

個人名義のご資産のご売却に際して不動産売買契約を結ぶときは、基本的には、以下のものが必要です。ご売却対象のご資産の種別によっては、他にもご用意頂くものがございます。また、法人名義のご資産の際には、ご用意頂くものが異なります。

ご本人

代理人が立ち会う場合（代理人によって契約を締結することもできます）

売却（販売）活動を通じて、購入希望者が現れた場合は、まずは「買い付け」という購入希望の意思表示をしてもらいます。 その後、価格や諸条件の交渉など所定の手続きを経た後に売買契約の締結を行います。双方が気持ちよくお取引できるように、当方にて細心の注意を持って交渉、手続きを進めたうえでの不動産売買契約締結の運びとなります。

お引越し

残代金の受領と物件の引渡しは同時に行なわれます。したがって、引渡しまでにお引越しを済ませておかなければなりません。お引越しが終わりましたら、電気･ガス･水道など公共料金の精算を行ないます。また、マンションなどの場合、使用方法のパンフレット･保証書や管理規約書などもまとめておきましょう。

ローンが残っている時は

ご売却物件にローンなどの抵当権がついている場合、残りの債務を精算して、抵当権を抹消しておかなければなりません。抵当権の登記抹消手続きは、司法書士に依頼します。日生不動産販売では、担当者がお客様のご都合に合わせて調整を行ないます。

残代金の受領･物件引渡しの流れ

ご所有資産のお引渡しを行うときは、以下のものが必要です。ここでは、個人所有の居住系資産の場合の基本的な内容を掲載しています。ご所有資産の種別等によって、必要なものは異なります。

登記申請書類の確認

所有権移転登記の申請を行います。登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。

残代金の受領

残代金を受け取って、領収書を発行します。

固定資産税などの精算

引渡し日までの金額を日割り計算して精算します。

関係書類の引渡し

マンションの場合：管理規約、パンフレット、付帯設備関連書類･取扱説明書などを引渡します。

カギの引渡し

建物の鍵一式を引渡します。

諸費用の支払い

仲介手数料などの諸費用を支払います。

残代金の受領時に用意するもの

個人名義のご資産のご売却に際して不動産売買契約を結ぶときは、基本的には、以下のものが必要です。ご売却対象のご資産の種別によっては、他にもご用意頂くものがございます。また、法人名義のご資産の際には、ご用意頂くものが異なります。